來源：《中國建設(shè)報》
住房租賃關(guān)乎城市吸引力，關(guān)乎人民福祉，是解決新市民住房問題、實現(xiàn)全體人民住有所居目標的重要途徑。過去幾年，住房租賃市場快速發(fā)展，租房中介如雨后春筍般涌現(xiàn)，租賃房源供應(yīng)量隨之增加，租賃需求得到滿足。但同時，惡意抬價、虛假房源、違規(guī)隔斷、裝修污染超標等亂象也頻繁出現(xiàn)，令不少租房者苦不堪言。
為解決住房租賃行業(yè)難點、痛點問題，維護租戶合法權(quán)益，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近期多次召開整治住房租賃中介機構(gòu)亂象工作推進會，對住房租賃中介機構(gòu)亂象整治工作做出部署，并提出加快長效機制建設(shè)。據(jù)不完全統(tǒng)計，近期已有包括內(nèi)蒙古、陜西、北京、深圳、廣州、合肥、南京、珠海、長春、南寧等多地相繼出臺住房租賃新規(guī)，通過增加房源供給、規(guī)范市場管理、打擊黑中介等措施，促進住房租賃市場健康發(fā)展；越來越多的城市開展住房租賃專項檢查，精準出擊，通過罰款、下線整改等方式整治住房租賃行業(yè)亂象。
部分規(guī)模化中介 管理能力遭疑
一直以來，國內(nèi)長租公寓運營模式被稱為“二房東”，即通過租房差價盈利的一類新型“中介”?！吨袊嗄曜庾∩钏{皮書》顯示，當前，不管是租客還是業(yè)主，都傾向于通過長租平臺找房或托管房屋。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，六成租客更傾向于通過長租平臺租房，業(yè)主與中介機構(gòu)——自如簽約的房屋平均托管時長，由2017年的3.2年增長至5.06年，超過95%的業(yè)主希望平臺對房屋進行裝配升級后再出租。與傳統(tǒng)中介不同，托管給長租公寓不僅不用負責裝修、管理、打掃，還能獲得比直接出租更高的租金，這正是不少業(yè)主愿意將房屋交付中介管理的原因。
住宅租賃市場的快速擴張與長租公寓的急速發(fā)展緊密相連。租賃需求主要來自流動人口，《中國流動人口發(fā)展報告》顯示，截至2018年，中國流動人口數(shù)超過2億，租房群眾達1.8億，顯示出住房租賃市場需求之巨。
培養(yǎng)以長租公寓為代表的住房租賃市場，成為從供給側(cè)解決城鎮(zhèn)居民住房問題的一項重要舉措，得到了來自中央和地方各項政策的支持。中商產(chǎn)業(yè)研究院報告指出，自2015年開始，有關(guān)長租的政策紅利不斷釋放，中央多次出臺文件專門扶持租房租賃產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，明確加快機構(gòu)化、規(guī)范化租賃企業(yè)的發(fā)展。地方隨之跟進，截至2017年年底，共有20多個?。ㄖ陛犑校┏雠_相關(guān)鼓勵扶持住房租賃市場發(fā)展的政策。
政策推動下，長租公寓受到資本青睞，大量資金涌入該領(lǐng)域，有的被投進既有品牌，更多的是用來創(chuàng)立新的品牌公寓。從房地產(chǎn)中介，到房地產(chǎn)開發(fā)商，到酒店運營商紛紛試水，形成了集中式與分散式2種模式。集中式長租公寓以萬科泊寓、YOU＋、魔方為代表，指租賃企業(yè)包下整棟樓來進行翻新裝修后再統(tǒng)一出租；分散式長租公寓即由租賃平臺從分散的房東手中取得房源，經(jīng)過標準化改造或裝修后，統(tǒng)一出租管理，以自如、青客、優(yōu)客逸家為代表。
然而作為新興行業(yè)，長租公寓尚未形成系統(tǒng)成熟的管理模式。不少企業(yè)管理能力與房源數(shù)量、市場占有額增長速度不匹配，導致租賃市場各類亂象叢生。長租公寓“爆雷”、租金上漲等問題頻現(xiàn)報端，盈利壓力下出現(xiàn)的“甲醛房”、“租金貸”飽受詬病，人們對居住安全的憂慮日益加重。
“虛假房源”問題則更為普遍。與龐大的市場需求相比，房東直租房少之又少，導致租客只能求助中介。不少有過租房經(jīng)歷的人表示，通過中介租房看似便捷，但經(jīng)常出現(xiàn)看中的房子實際上已經(jīng)租出去、對方提出要大幅加價或趁機介紹其他房源、實際情況與圖片和文字描述落差大等情況，很難快速找到真正合適的房子。
小型中介違規(guī)成本低
除了大規(guī)模租賃中介存在管理失當問題，在中央和地方政府發(fā)布的住房租賃中介機構(gòu)亂象專項整治通報名單中，不知名小型中介的絕對數(shù)量遠超大規(guī)模租賃企業(yè)，且不少小中介違法、違規(guī)行為更為嚴重。
根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近日披露的租賃中介機構(gòu)違法違規(guī)典型案例，有“黑中介”蓄意制造房源緊張假象，在租賃合同中設(shè)置明顯不利于承租人的條款，騙取承租人交納多種押金，房屋出租后雇人酒后滋事，迫使承租人提前搬離，主動違約放棄押金租金；有中介違規(guī)開展租賃消費貸款業(yè)務(wù)，誘導承租人簽訂嵌套租賃消費貸款條款的租賃合同，租賃合同解除后仍自動扣除承租人租金；有中介在未經(jīng)出租人委托的情況下，擅自對外發(fā)布房源信息；也有中介“高收低租”后克扣租金等，給承租人造成嚴重損失。
鏈家網(wǎng)CCO（首席內(nèi)容官）徐東華此前指出，“黑中介”產(chǎn)生主要有4點原因：一是企業(yè)準入門檻低、經(jīng)營規(guī)模小，有時處于監(jiān)管視線之外；二是消費者防范意識不強；三是違規(guī)成本較低，一經(jīng)查處，通常是同一批人改頭換面后另起爐灶；四是房屋租賃服務(wù)交付周期長、規(guī)模化企業(yè)運營成本比靈活的小中介高很多，房屋租賃中介市場競爭不是品牌企業(yè)的良性競爭，導致靠低價、惡性競爭的“黑中介”還有存活空間。
不少法律界人士也認為，當前租賃中介準入與違法成本過低，導致租賃中介質(zhì)量參差不齊，產(chǎn)生問題后可以很快注銷，或是短時間內(nèi)改頭換面、另起爐灶，加大了對“黑中介”的打擊與治理難度。
重拳出擊背后 長效機制亟待完善
為治理租賃市場亂象、維護承租人合法權(quán)益，中央和地方近來動作頻繁，從召開座談會議，到組織專項檢查行動，約談租賃企業(yè)，打出一套整治“組合拳”，對住房租賃市場亂象形成了威懾。
9月19日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開住房租賃中介機構(gòu)亂象專項整治工作推進會，強調(diào)要通過專項整治，糾正和查處住房租賃中介機構(gòu)違法違規(guī)行為，堅決取締一批“黑中介”，有效遏制住房租賃中介機構(gòu)亂象。11月4日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等6部門公布了各地在整治住房租賃中介機構(gòu)亂象中查處的7起違法違規(guī)典型案例。
在地方，各地紛紛開展專項檢查與整治活動。一線城市如北京、上海、深圳已開始行動。北京市在第一批專項整治漠視侵害群眾利益問題工作中，清理整治違法群租房5224處，下架各類違法違規(guī)房源信息102萬余條，查處380家存在違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)。上海、深圳都在近期部署了開展住房租賃中介機構(gòu)亂象專項整治工作。
武漢、杭州、南京、成都在內(nèi)的非一線城市也積極推進。以武漢為例，武漢房管局近日公布了住房租賃中介機構(gòu)亂象整治工作成果。今年以來，武漢已分批集中清理815家房產(chǎn)租賃中介，暫停52家機構(gòu)網(wǎng)簽功能和152個經(jīng)紀從業(yè)人員UK使用權(quán)限。
行業(yè)亦積極自查，行業(yè)協(xié)會積極發(fā)揮作用。在中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會舉辦的全國住房租賃中介機構(gòu)“守法經(jīng)營、誠信服務(wù)”公開承諾活動上，針對住房租賃中群眾反映強烈的突出問題，100家住房租賃中介機構(gòu)簽署了承諾，包含不發(fā)布虛假房源信息、不違規(guī)收費及惡意克扣押金、不暴力驅(qū)逐租客等9項內(nèi)容。
廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會和廣州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會組織召開了住房租賃中介機構(gòu)“守法經(jīng)營、誠信服務(wù)”公開承諾大會，400余家房地產(chǎn)中介機構(gòu)、住房租賃企業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)房源信息發(fā)布平臺企業(yè)參加大會并簽署承諾書，承諾不發(fā)布虛假房源信息、不賺取租金差價等。
專項整治行動效果顯著，在全國刮起一陣“整治”旋風。但同時也存在整治效果不持續(xù)、無法根除亂象之隱憂。9月19日召開的會議上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出要加快長效機制建設(shè)，不斷優(yōu)化住房租賃市場環(huán)境，讓群眾租房更安心。9月27日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部再度召開整治住房租賃中介機構(gòu)亂象工作推進會，對各地開展整治住房租賃中介機構(gòu)亂象工作提出明確要求，其中提到要做到標本兼治，把“當下改”與“長久立”結(jié)合起來，對重點問題進行重點研究，把專項整治中形成的好經(jīng)驗好做法用制度形式固化好。
在密集調(diào)控的背景下，住房租賃市場長效治理機制如何落地更為引人關(guān)注。恒大研究院副院長夏磊發(fā)文指出，對于繼續(xù)推進租售并舉的住房供應(yīng)體系，需要強化行業(yè)監(jiān)管，規(guī)范行業(yè)運行；落實地方政府管理本地區(qū)租賃住房市場的主體責任，提高中介從業(yè)門檻，建立行業(yè)運行標準，披露管理機構(gòu)和人員的信用信息，限制機構(gòu)盲目擴張規(guī)模，設(shè)立營業(yè)保證金制度，嚴懲管理機構(gòu)欺詐行為。